A iniciativa do PL 4.188/21 – que se encontra em fase final da tramitação no Congresso – muda toda a dinâmica da gestão das garantias na concessão de crédito, permitindo que um mesmo imóvel seja dado como penhor em mais de um financiamento, através da criação das Instituições Gestoras de Garantias (as chamadas IGGs).
Realidade Atual
No mundo todo o crédito é alavancado por meio da disponibilização de garantias reais, que possibilita a obtenção de linhas de empréstimo com taxas bem mais reduzidas e de longo prazo, tornando mais acessíveis as condições de pagamento com menos comprometimento da renda, fundamental para dinamização da economia.
No Brasil, no entanto, o processo atual impõe a alienação fiduciária completa do imóvel em favor da instituição financeira, independente do valor concedido, de forma que limita o dono do bem de poder ter uma utilização mais eficiente do seu patrimônio.
É comum hoje que, por exemplo, caso um cliente necessite de um empréstimo de valor menor que o imóvel, por exemplo de R$ 100 mil, e ofereça para isso seu imóvel como único bem para garantir a operação que pode valer p. ex. R$ 1 milhão. O que acontece é que todo o valor da garantia (quer dizer, imóvel) fica travado, ou seja, cerca da diferença de cerca de R$ 900 mil fica totalmente impedido e não poderá ser utilizado como garantia caso o cliente posteriormente necessite de outra operação empréstimo.
A única alternativa onerosa hoje seria renegociar todo o contrato e refazer todo o processo de registro, pagando custos relevantes envolvidos, mesmo assim na prática atrelado e preso a mesma instituição financeira, que evidentemente não se sentirá motivada a oferecer taxas competitivas.
Novo cenário com a IGG
O formato da operação com utilização das IGGs permite justamente isso. Que a mesma garantia possa ser utilizada para quantos créditos couberem na garantia de forma simples e sem precisar ser providos pela instituição financeira credora inicial.
Para viabilizar isso, a nova legislação inverte a lógica da sequência do processo de contratação das operações e do registro das garantias, desenvolvendo um mecanismo criativo.
O projeto cria a possibilidade e estimula que o tomador do crédito primeiro registre a garantia em favor da IGG de sua escolha, ganhando autonomia para negociar depois as condições do financiamento livremente no mercado, que bloqueará na IGG apenas o valor contratado.
As IGGs passam então a ser responsáveis pela gestão das garantias, seu controle de utilização adequada, disponibilizando para o devedor o saldo não utilizado da garantia para futuras operações, que pode ser contratada facilmente.
A operacionalização das IGGs
As IGGs vão avaliar os bens dados em garantia nos empréstimos bancários, controlar os limites alocados aos empréstimos contraídos pelos tomadores donos das garantias, assim como informar e liberar espaços ociosos nas posições das garantias permitindo novas operações, e poderão executar a dívida em caso de inadimplência do tomador do crédito, ou liderar o processo de renegociação e liquidação das operações à ordem dos devedores.
Ao absorver e centralizar estas atividades, no lugar dos próprios bancos, o projeto pode viabilizar a entrada de instituições menores com menos estrutura, para operarem também neste segmento, e com isso aumentar as ofertas de financiamentos com consequente barateamento do crédito, em especial para operações de pessoa física.
Implantação da Regulamentação
O projeto visa portanto resolver e simplificar boa parte da burocracia e dificuldade, para ampliar e otimizar o uso das garantias, e consequente estimular sua utilização, o que é essencial em qualquer economia para irrigar e estimular o desenvolvimento dos negócios.
Fora alguns pequenos pontos a serem aperfeiçoados, o PL 4.188/21 deve ser aprovado rapidamente no Congresso nas próximas semanas em um rito acelerado, a exemplo do que ocorreu com a MP 1085 sobre Registro Eletrônicos, sendo enviado para sanção presidencial nas semanas seguintes.
Como passo final, a implantação ficará dependendo então dos requerimentos de exigibilidade de capital e operacionalização das IGGs, que serão definidos pelo Bacen.
Resolvido estes entraves, espera-se um crescimento das operações com garantias de 3 a 5 vezes, equiparando-nos gradativamente às economias mais desenvolvidas.
